כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה? המדריך המלא למימון הנכס הבא שלכם
בישראל, הביקוש לרכישת דירה שניה – בין אם כהשקעה לטווח ארוך, נכס נופש או מקור הכנסה מדמי שכירות – נמצא בעלייה מתמדת. עם זאת, מימון דירה שניה דורש הבנה מעמיקה של התנאים והמגבלות, מאחר שהבנקים מציבים דרישות מחמירות יותר על הלוואות עבור דירה נוספת לעומת דירה ראשונה. במאמר זה באדיבות מהון להון כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שניה, נסקור את מגבלות המימון, תנאי המשכנתא ודרכים להיערך כלכלית בצורה מיטבית לרכישת דירה שניה.
מהו שיעור המשכנתא המקסימלי על דירה שניה?
כשמדובר ברכישת דירה ראשונה, מרבית הבנקים מאפשרים מימון של עד 75% ממחיר הנכס. לעומת זאת, בקניית דירה שניה, שיעור המימון הוא לרוב מוגבל עד 50% בלבד ממחיר הנכס, כלומר – יש צורך בהון עצמי גבוה יותר מצד הרוכשים. מדיניות זו נקבעה על ידי בנק ישראל ומטרתה למנוע חשיפה גבוהה לסיכונים כלכליים במקרים של ירידת ערך הנכס או קשיים בהחזרי המשכנתא.
למשל, אם מחיר הדירה השניה הוא 2 מיליון ש"ח, ניתן יהיה לקבל משכנתא של עד מיליון ש"ח בלבד, והשאר יידרש להגיע מהון עצמי או מקורות מימון נוספים.
יתרונות וחסרונות של מימון דירה שניה
יתרונות:
- הזדמנות להכנסה פסיבית – דירה שניה המושכרת לטווח ארוך יכולה לספק מקור הכנסה פסיבית, מה שמאפשר לממן את החזרי המשכנתא ואף להגדיל את ההון הכללי.
- השקעה ארוכת טווח – במציאות שבה מחירי הנדל"ן נוטים לעלות לאורך זמן, דירה שניה יכולה להוות נכס יציב שתורם לצבירת הון לעתיד.
- אפשרות למימוש גמיש – דירה שניה יכולה לשמש גם כבית נופש משפחתי או כפרויקט פיתוח ושיפוץ ליצירת רווח במכירה עתידית.
חסרונות:
- מימון מוגבל והון עצמי גבוה – כפי שצוין, נדרשת השקעה ראשונית גדולה יותר, שעלולה להקשות על רכישת הנכס.
- ריבית גבוהה יותר – במקרים רבים, משכנתא על דירה שניה כרוכה בריבית גבוהה יותר בהשוואה לדירה ראשונה, דבר שמעלה את ההחזר החודשי.
- מיסוי מוגבר – רכישת דירה נוספת גוררת תשלומי מס גבוהים יותר, כגון מס רכישה גבוה יותר, במיוחד אם זו אינה דירת המגורים העיקרית.
כיצד להיערך כלכלית לרכישת דירה שניה?
- תכנון ההון העצמי – מאחר שהמימון מוגבל ל-50% בלבד, כדאי לוודא שההון העצמי זמין. יש לחשוב על מקורות אפשריים נוספים למימון, כמו חסכונות קיימים או השקעות אחרות.
- בחינת עלויות נוספות – ברכישת דירה שניה יש לחשב גם עלויות נלוות כמו מס רכישה, שיפוצים, תחזוקה, ביטוחים, תשלומי ארנונה ודמי ניהול. כל אלה עלולים להשפיע על הרווחיות הצפויה מהנכס.
- בדיקת אפשרויות הריבית ותנאי המשכנתא – משכנתא לדירה שניה עלולה להיות בתנאים פחות טובים ולכן חשוב לבצע השוואת תנאים בין הבנקים, ולבחון אפשרות ללכת על מסלולי ריבית קבועה או משתנה בהתאם לתחזיות וליכולת ההחזר.
- ייעוץ מקצועי – מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות המתמחה ברכישת דירה שניה, כדי לבדוק את אפשרויות המימון וליצור תמהיל שמותאם ליעדי ההשקעה שלכם ולתקציב שלכם.
מתי כדאי לשקול רכישת דירה שניה עם משכנתא?
רכישת דירה שניה עם משכנתא יכולה להתאים כאשר ישנו הון עצמי משמעותי, רצון לפתח הכנסה נוספת משכירות, או להשקיע בנכס שערכו עשוי לעלות בטווח הארוך. עם זאת, כדאי לוודא שיש לכם תזרים יציב וכי אתם יכולים לעמוד בהחזרים הגבוהים.
שוק הנדל"ן דינמי ומשתנה, ולכן חשוב לנהל את ההחלטות הפיננסיות באופן שקול ולהבין באמצעות מגזין מהון להון את השפעת הריבית, המסים והעלויות הנלוות על יכולת ההחזר החודשית. ככל שהתכנון מדויק יותר, כך ניתן למקסם את התועלת מההשקעה ולהפחית סיכונים כלכליים.
לסיכום
משכנתא על דירה שניה היא דרך נהדרת להרחיב את תיק הנכסים שלכם וליצור מקור הכנסה נוסף. עם זאת, יש לשים לב למגבלות המימון, לתנאי השוק ולשיעורי הריבית, ולתכנן היטב את תקציב הרכישה כדי להבטיח החזרי הלוואה שניתן לעמוד בהם. רכישה מושכלת ומתוכננת היטב של דירה שניה יכולה להיות צעד חשוב בבניית עתיד כלכלי יציב ויצירת הון לעתיד.
